マンション買取
マンション買取について
当社では名古屋市を中心に愛知県内の区分マンションの買取を行っております。
エリアとしては愛知県を中心に東海圏であれば地方でもどこにでも査定に行きます。
当社はマンション買取に関しては代表である私一人で動いているため、基本的には机上査定であればお問い合わせをいただいてから即日、遅くても2営業日以内にはマンションの買取金額をお出しすることが可能です。
室内写真があれば内見をさせていただかなくても買取させていただくこともあります。
名古屋にある大手マンション買取業者よりも高い金額で査定することもありますし、逆にかなり安くなってしまうこともありますがマンションの状態次第となります。
条件に関しても引き渡し猶予可、残置物残しOK等、売主様や仲介業者様がスムーズに取引できるように最大限に柔軟に対応をさせていただきます。
立地・内装状態・築年数は気にしないため、他社で買取不可と言われた旧耐震等のマンション等でも買取実績も多いためお気軽にご相談ください。
一般的な新耐震の区分マンションから癖のある旧耐震まで築年数は問わずに幅広く買取をさせていただきます。
※築１０年以内くらいの築浅マンションは正直価格があまり伸びないことが多く、他社買取業者様のが高く買ってくれると思います。
売りづらいマンションは積極的に買取します。
当社の強みとして下記に該当するような一般的に売りづらい区分マンションも買取可能となります。
・団地
・旧耐震
・エレベーター無し高層階
・駐車場なし
・借地権つきのマンション
・オーナーチェンジ
・事故物件
・ワンルーム
・管理費や修繕積立金が高い
・建蔽率容積率オーバー
・地方エリア
・自主管理
・修繕積立金の総額が少ない
・隣人トラブル
他社様で買取をお断りされたような区分マンションに関しても当社では積極的に買取査定をしますのでお気軽にご相談ください。
残置物がそのままの状態であったり、内装がボロボロの状態でも全て現況でも買取することが可能です。
一般のお客様から直接お問い合わせをいただき買取させていただく場合は仲介手数料は不要となります。
また、仲介業者様で価格帯が低いと仲介手数料が。。。ということもありますので仲介手数料とは別途で業務委託手数料もお支払いすることとも柔軟に対応は可能なのでお気軽にご相談ください。
※仕切りも可能です。
当社はマンションの買取後は自社でリフォームを行い、綺麗な状態にして再販売を行います。
※再販売時はご希望であれば売れるまで専任でお願いしております。
※最低でもathomeとSUUMOには掲載していただきたいです。
下記のようなお悩みを持つ区分マンションを保有している売主様、区分マンションを預かっている仲介業者様はお気軽にご相談いただければ幸いです。
・どのマンション買取業者も買取してくれない。。。
・なかなか売れないのでストレスがたまってきた。。。
・現金が必要なため、早急に決済を行いたい。。。
・他社で査定額は出てるが、もう少し上の金額ではないと話がまとまらない
・相続をしたが遠方に住んでいるため、処分したい。。。
・業者に査定を出したが返答がこない
・仲介手数料が低すぎてやる気が出ない。。。
・スピード感のある業者を探している
・何社も案内するのが疲れてきた。。。
１．どの業者も買取してくれない
私の知る限りだと区分マンションを専門で買取して再販売する会社は旧耐震やオーナーチェンジ等のワンルームだとなかなか買取をする会社の母数はかなり減ってきます。
理由としては再販する際の価格が読みにくいのと利益もあまり出ないためです。
名古屋でもそういった難しいマンションを買取してくれる会社は少ない印象があります。
当社としては癖が強い物件を中心に買取をしておりますので何かしらの癖がある物件は大歓迎です。
２．早急に決済を行いたい
大手不動会社だと契約までに時間がかかる場合が多いですが、当社は私一人で買取査定を行っているため、買取価格帯によっては即日で回答を行い、次の日にご契約することも可能です。
売主様から区分マンションを預かっており、早急に売却したいと圧をかけられている仲介業者様はお気軽にご相談ください。
月内契約、応援させてください。
３．相続をしたが遠方に住んでいため、処分したい
遠方で管理もできないため早く処分したいという売主様から直接のマンション売却のご相談も多くいただきます。
古いマンションで特に旧耐震のマンションを保有していても価格が今後上がっていくことはまずないです。
修繕積立金や管理費の出費も地味に痛いです。
売却ではなく、賃貸に出すという手もありますがリフォーム費用がかかってくるため、売却するのが得策となります。
４．仲介手数料が低すぎてやる気が出ない
旧耐震のようなマンションは売却価格が500万以下となってしまうことも少なくありません。
そのような場合、仲介業者様は仲介手数料的にあまりやる気にならないかもしれません。
私が仲介業者様の立場だったら確かにやる気は起きません。
そのため、当社では少しでも仲介業者様にやる気を出してもらうために仲介手数料とは別に業務手数料をお支払いすることも可能です。
再販売もご希望であれば永久専任をさせていただきます。
売りづらいマンションの特徴
一般的に売りづらいマンションには特徴がありますのでご紹介していきます。
もし、下記に該当するようなマンションである場合は買取で検討しても良いと言えます。
立地が悪く駅から遠い
中古マンションの価値は大きくは立地にあります。
正直マンションの内装はどんなボロボロの内装でもお金をかければいいものは作れます。
立地が悪ければどんなに内装を良くしてもなかなか売れないマンションも多く、特に駅から遠いと今後マンションの価値としてはどんどん落ちていくでしょう。
旧耐震
旧耐震のマンションとは1981年以前に建てられた古いマンションとなります。
ほとんどが内装もボロボロな状態でフルリフォームが必要なことが多いため、業者が購入することが多いです。
旧耐震のマンションは銀行融資がつきづらかったり、住宅ローン控除を受けられなかったり、修繕積立金等のランニングコストが高額だったりと一般市場で買主様は避けがちです。
管理費・修繕積立金が高い
管理費・修繕積立金が高いマンションは避けられがちです。
古いマンションほど管理費・修繕積立金は高くなっていきます。
物件価格が1000万以下なのに管理費＋修繕積立金で毎月のコストが4～5万というマンションもあるくらいです。
管理費＋修繕積立金で4～５万を払っていたらマンションの価格がいくら安くても買主様は嫌がりますよね。
そのようなマンションは相場よりも大幅に値下げないと売却することは難しいことが多いです。
管理組合が機能していない
古い物件に多いですが、修繕積立金があまり貯まっておらず外観や共用部が老朽化しても放置されているマンションもたまにあります。
マンションの価格が安くても購入後に共用部などの不具合があった時に管理組合が何もしてくれないマンションはどうしても避けてしまいます。
事故物件
事故物件もなかなか売りにくいです。
自殺等が起きてしまったマンションは通常相場の半値以下になってしまうこともあります。
孤独死の場合はマンションのグレードにもよりますが７割～８割くらいになることが多いです。
綺麗にリフォームしないと売れないことが多いため、こういった物件は業者が買取をすることが多いです。
マンション買取査定で重要なポイント
同じマンションである程度の相場があったとしても売れる金額は変わってきます。
100万以上変わってくることは少なくなく、場合によっては500万以上も変わってくることもあります。
そこでマンション査定で重要なポイントをご紹介していきます。
内装状態
内装状態はマンション査定で一番重要なポイントとなります。
内装状態によっては同じマンションでも500万以上、売れる金額が変わってきたりします。
基本的にはそこに住みたくてマンションを購入する方はすぐに住める綺麗な状態を望んでいるため、内装が古い状態の場合は価格が安くない限りは敬遠する方も多いです。
毎月の修繕積立金・管理費
毎月の修繕積立金・管理費がいくらかかっているかも重要な査定ポイントとなります。
同じマンションでも若干金額が違っていたりしますし、今後、修繕積立金や管理費が値上がりするようなマンションだと購入者から敬遠されてしまいがちです。
駐車場の有無
専用駐車場の有無や次の購入者様に引継ぎできるのかで売れる価格に影響してきます。駐車場無で近隣の月極駐車場もない場合はエリアによってはかなり安くなってしまう場合もございます。
所在階
エレベーターがある物件に関しては基本的には高層階にいけばいくほど金額は高くなります。
どれくらい金額が変わってくるのかはマンションによっても違ってきますが、私の感覚だと例えば15階建てマンションがあったとして10階が基準の価格だとしたら15階である最上階は3～5％は価値があがると考えております。
逆にエレベーター無しのマンションに関して１，２階に比べて３階以上はかなり金額が落ちてしまいます。
部屋の位置
これは角部屋か中部屋かの違いですが、角部屋のが人気があるためその分売れる価格に影響してきます。
最上階角部屋はマンションによっては基準の相場価格よりも10％上がることも多いです。
部屋向き
同じマンションでも部屋向きで価格差は出てきます。
南向きの物件が相場の基準とした場合は北向きは10％程度、東向きは3～6％、西向きで5～8％の南向きよりも価格は下がるとされています。
マンションの買取相場に関して
マンションの買取相場に関しては築浅でしっかり管理等がされているマンションであればどの業者も比較的に良い金額で提示してくれる傾向があります。
理由としてはマンションは売れる金額帯が比較的によみやすいからです。
マンション買取業者の目的は買取を行った後にリフォームやリノベーション等の修繕を行い、再販売をすることが目的です。
昨今ではリノベーションマンションは人気で売れ行きが良く、マンション買取業者は名古屋でもこの数年でかなり増えています。
業者同士の競争も激しいため、少しの利益でも仕入れを優先して買取を行う業者は増えています。
そのため、マンションによっては通常の仲介で売れる売却相場の８割以上つくこともあります。
ただし、旧耐震と言われる1981年以前に建てられたマンションの場合は再販売時の価格がよみづらいという点もあり、買取をしない業者も多いです。
最近では旧耐震のマンションを積極的に買取する業者はかなり少なくなった印象があります。
結局マンションはいつ売却した方がいいの？
マンションを今売った方がいいのか、将来的に売った方が良いのか悩む方は多いと思います。
結論からいうと私個人的には「今でしょ！」と思っています。
現在時点で売るのがここ数年では一番高く売れます。
下記は国土交通省が出している不動産取引価格指数でマンションの相場は緑の折れ線となります。
このグラフでも分かるように区分所有のマンションの価格は2013年頃からずっと右肩上がりで来ており、2010年の基準を１００としたら2021年は170で実に1.5倍以上にもなっています。
なぜ右肩上がりで来ているのかは様々な理由がありますが、大きくな理由としては建築費が高騰化しているのと地価が上昇しているのが理由です。
特に新築マンションは高くなりすぎていると感じてます。
新築が高すぎるため、中古マンションの需要拡大も全体的な価格上昇の後押しとなっております。
ただ、今後もマンションの価格がずっと右肩上がりなのかというのはありえないと私は考えています。
日本の人口や所得が減少しているのに、このまま右肩上がりに価格だけずっと上がっていく続くはずはありません。
都市部にマンションがたくさん建てられている今の日本の状況はけっこうマズい状況だと思います。
現在は住宅ローンがこの数年では一番低金利でお金を借りやすいという状況もあって無理をしてローンを組む方も多いですが、国が金利を下げる政策をしたら一気に今の状況は変わるでしょう。
コロナ後は大手マンション買取業者が在庫を抱えすぎて買取価格が少しずつ下がっていっているとも聞いております。
一部の資産性等がある人気のマンションを除き、今後としては全体的にはゆるやかに下がってくるのではないか？というのが私の考えです。
結局、マンションは買取or仲介での売却どっちが良い？
結論から言うと売主様の状況やマンションの築年数にによってマンション買取なのか、仲介が良いのかは変わります。
売主様が早く売りたいということがとにかく先決であれば買取が良いですし、少しでも高く売りたいのであれば基本的には仲介のが良いです。
またマンションの状態や築年数によっても変わってきて比較的に築浅のマンションであれば銀行への残債もある方が多いため、無理に買取にする必要性もないと思います。
マンションの状態がボロボロで古い旧耐震のマンションであれば正直買取のが良いことが多いです。
理由としては旧耐震のマンションで内装がボロボロの場合は買主様の方でリフォームしないといけなく、現在リフォーム費用がかなり高騰していることもあり古いマンションを購入してリフォームする人が減少している傾向があるためです。
現在の名古屋市のマンション市況は2023年くらいから動きが悪く、これまでの相場では売れなくなってきているのが現状です。一部のブランドマンションや立地が良いマンションを除いて今後値上がりをするということはないかなーと私個人的には思います。
特に旧耐震の古いマンションはなかなか売れません。2018~2022年辺りはマンション買取業者がこういった古いマンションを買取して大規模なリノベーションをして売れていましたが体感としては2023年頃からなかなか売れなくなってきています。
販売してから半年、一年と売りに出ているマンションも非常に多く、そういったマンションは買取のが良いと思います。
マンション買取の際でよくあるご質問
・諸経費は必要でしょうか？
⇒売主様から当社に直接マンションを売却する場合は諸経費は当社が負担するためかかりません。
※権利証がない場合は別途諸経費がかかる場合もございます。
・査定までどれくらい時間がかかりますか？
⇒お写真があれば即日～１日で査定することも可能です。基本的には内覧をさせていただいてから正式な価格をご回答させていただきます。
・エレベーターがない古いマンションでも買取可能でしょうか？
⇒お任せください。エレべーター無の古いマンションは当社の得意分野となります。
・少しでも高く売りたいです。
⇒少しでもマンションを高く売る場合はそもそも買取は推奨しておりません。大手不動産業者に仲介でじっくりとお任せすることをおすすめします。
