戸建買取
戸建買取に関して
当社では名古屋市を中心に愛知県全域で戸建の買取を行っています。エリアは問わないため（東海圏以外でもどこにでも行きます）人口が少ない市町村での戸建でも対応可能です。
買取査定に関しては代表である私（岡田）一人で動いているため、はやければ即日で査定回答することも可能となります。
基本的には内装を見ての判断とはなりますが、室内等の写真があればノールックで購入することもあるので急いで査定してほしい仲介業者様等はお気軽にご相談ください。
当社の買取としての強みとしては主に下記となります。
①買取業者が買取を敬遠するような癖がある戸建を積極的に買取可能
②最短で即日回答可能（場合によってはノールックで買います）
③全て現況の状態で買取可能（エリアや価格帯によっては境界非明示OK）
④契約不適合免責
⑤残置物そのままも可
⑥人口が少ない市や町での買取も可能
特に①の他社が買わないような癖のある中古住宅の査定買取に関しては強みを持っております。
特に当社で多く買取させていただくものは下記です。
・高グロス帯（５０００万以上）で事務所や店舗付、間取りが変わっている
・旧耐震で築５０年くらい経過しており、荷物をそのままの状態になっている
・古くて建蔽率や容積率をオーバーしてしまっている
・増築未登記部分がある
・建物を解体してしまって売却でしたら手元にお金が残らない
・地方の中古住宅で内装がかなり古いため、まず売れない
上記のような戸建も全て現況の状態で買取させていただくことも多いです。
更地にすると測量費用、解体費用や残置物処分費用がかかるという理由から現況渡しでの買取をします。
価格帯が低い戸建であれば一括決済も可能なため、お急ぎな案件でもご相談ください。
また下記のような売却がしづらい戸建に関して積極的に買取を行っています。
・金額帯が5000万以上ですぐには売れないような物件
・金額帯が1000万以下、かなり少額になりそうな物件・前面道路が狭く、セットバックが必要（1.8mもOK）
・雨漏りしている
・間口が狭い（2m以下OK）
・私道に接している
・高低差が2m以上の擁壁がある
・延長敷地（旗竿地・路地状敷地）
・建物未登記、増築未登記
・上空に電線が通っている
・何かしらの瑕疵がある
・土砂災害警戒区域、浸水エリア内
・市街化調整区域（旧既存宅地・線引き前宅地）
・旧耐震（築年数が50年以上でも問題なし）
・長屋、連棟式住宅（テラスハウス）
・残置物がそのまま
・住宅需要が少ない田舎
・隣地トラブル
・測量不調（測量が失敗に終わっている境界非明示）
・建物が登記されていない・増築未登記部分がある
上記のような中古戸建は市場に出ていても買手様はすぐにはつきづらく、なかなか売却出来ずに困っている仲介業者様や一般のお客様は多いかと思います。
当社では物件の価値を見極めてスピード感を持って当社で買取をさせていただきます。
戸建は当社でリフォームを行い、中古住宅として再販売や賃貸にする場合がほとんどです。築年数は建物が使えれば何年経過していようがこだわりません。
過去にはまだ使える状態の大正時代の戸建の買取実績もあります。
仲介業者様は下記のようなお悩みをお持ちではないですか？
・ネット掲載等、広告をしているが反響もほとんどなく、全く売れない。。。
・売主は上物有りの現況渡しが希望のため、買手が見つからない。。。
・売主から相続で時間がないから早く買手を見つけて欲しいと言われた。。。
・高価格帯のため、長期間売れ残っている。。。
・戸建買取業者を知らない。。。
・いつも懇意にしている買取業者の目線が厳しくなってきた。。。
・買取業者に情報は送ったが、何も音沙汰がない。。
このようなお悩みがある仲介業者様はお気軽にご相談ください。
もちろん、一般のお客様からの直接の戸建買取も可能です。
価格の取り合いさえつけば、弊社がすぐにでも買取させていただくことも可能ですのでお気軽にご相談ください。
仲介業者様から情報をいただいて買取をさせていただいた場合は再販売もお願いしております。
※買取時、再販時の正規手数料はもちろんお支払い致します。（仕切りもOK）
※ご希望であれば業務委託手数料も別途お支払い可能です。
一般のお客様から直接の買取の場合は仲介手数料（売買代金の3％＋6万円＋税）は一切かかりません。
戸建買取のメリット・デメリット
戸建買取のメリットとしては主に下記４つとなります。
①何もしない現状の状態でも買取可能
⇒買取業者によって条件は変わってくることはありますが基本戸建を現況の状態で買取が可能となります。測量をしていない、雨漏りしていたり、傾きしていたり瑕疵がある状態の悪い戸建でも買取することも業者によっては可能となります。
②仲介手数料が不要
⇒買取業者と売主様が直接お取引する場合は仲介業者を挟まないため、仲介手数料が不応
③契約不適合責任がない
⇒契約不適合責任とは物件売却後に何か瑕疵が見つかっても売主様に責任を追及しないということです。例えば戸建売却後に設備が壊れたり、シロアリの発生、雨漏りが起きたとしても買主側から売主側に責任追及がいきません。
④いつでも売却が可能
⇒売主と買取業者が双方条件や金額に納得していればいつでも戸建を売却することが可能となります。
デメリットとしては1点あり、仲介で売却する場合に比べて価格が安くなってしまいがちです。
当社の戸建買取価格に関して
戸建の買取相場は建物の築年数や内装の状態によって大きく変わってきます。
古い建物が建っており、現況の状態で売却したい場合は解体工事をする場合も出てくるため、売却相場の6～8割以下となってしまうこともあります。
しかし、建物で木造の耐用年数である22年を経過していても内装の状態が良いと判断すればしっかりと建物も評価をさせていただきます。
特に築40年以上でも構造がRCや鉄骨、リフォーム等の履歴等がある場合はかなりのプラス材料になることがあります。
また立地が良い場合は建物が古くてもかなり強気な価格でお出しすることも多いです。
戸建の買取査定ポイントに関して
戸建は個別要素が強く、不動産業者によって査定金額が結構変わってきます。
物件の査定ポイントは複雑ですが、その中でも特に重要なポイントを紹介していきます。
構造
木造、鉄骨、RCの種類によって査定は変わってきます。鉄骨の築年数が古い場合、雨漏りがしていたり問題があることも多いです。RCは築年数が経過していてもしっかりしている場合も多いため＋ポイントにはなってきます。
エリア
駅から近いのか、学区は良いのか等で大きく土地の価格は変わってきます。
名古屋市だと駅徒歩10分と5分で大きな価格差があります。
駅から遠くても区画整理や開発がされているエリアの場合は人気があります。
周辺環境
いくらエリアが良くても周辺環境が良くなければその分、売却価格に影響が出てきます。
建物が密集して日当たりが悪い、線路沿い、住環境に悪影響を及ぼす施設がある等はかなりのマイナスポイントとなってしまいます。
前面道路
土地の前面道路の幅がどれくらいあるのかは売却価格に影響が出ます。
極端にはなりますが、車が通れないような幅員の場合は駅から近くない限りは相場よりも相当安くなってしまいます。
間口
間口が狭かったりすると相場よりも安くしないと売れないことが多いです。
旗みたいになっている土地の形状（旗竿地）は相場の7～8割くらいになってしまうことが多いです。
※人口が少なく、売り物件が多いエリアだともっと低くなってしまうこともあります。
日当たり
土地を探すときに買主様は価格も気にしますが、その次くらいに日当たりも気にします。
南向きの土地で絞って探している方も多く、相場よりも高くうれることも多いです。
高低差の有無
高低差がある土地に関しては相場よりも安くなってしまうことが多いです。
理由としては建築する際に擁壁といった構造物を作らないといけない可能性も高く、その分建築コストが高くなってしまうためです。
古い擁壁があるような土地の場合は擁壁を全てやり直さないと建物が建築出来ないこともあってかなり安くても売れないことがあります。
中古住宅売却時の注意する点に関して
雨漏り、シロアリ、傾きがないか
築古の戸建を売却する場合は必ず雨漏りの有無、シロアリの有無、傾き有無は確認しましょう。
最初から売主側が責任を負わないような特約を契約にいれてば良いですが一般の方が購入した場合、もし売却後に上記のことが分かったら売主様で責任を負わないといけない可能性もあります。
査定する不動産業者によってはこの調査が甘い場合もあるため、業者選びは慎重に行いましょう。
隣接地との境界があるか
トラブルで多いのは隣地との境界が明確になっているかどうかです。
明確になっていない場合は自分の土地がどこからどこまでかを判断するのは登記簿謄本しかなく、実際の面積（実測面積）とは違ってくる可能性もあります。
そのような境界が不明確の土地は買主様からしたら嫌がります。
基本的には売却する際には売主様が「確定測量」を行って隣地との立会等をして境界標を設置するのが一般的です。
隣地が立会を行ってくれずに境界が明確に出来ない場合は場合は売れない訳ではないですが、相場よりも安くなってしまうことがほとんどです。
建物を解体するのか
土地の上に建物が建っている場合は解体するのかを悩む売主様も多いかと思います。
更地にしてしまうと固定資産税があがることもあるため、どちらが良いのかは売主様の状況によっても変わってくるため、不動産会社と相談すると良いでしょう。
地中から埋設物が出た場合は売主様負担になることが多い
土地の引渡し後に3か月以内に地中から埋設物が出てしまった場合は売主様が撤去費用を払わないといけないことがほとんどです。
古い家が建っている土地だと稀に地中からガラ等の埋設物が出てくることがあります。
こういった責任や売却後に何も責任を負いたくない場合は「契約不適合責任」を無にして契約すると良いです。
契約不適合責任とは売却後に何かトラブルが起きた場合は売主様が定められた期間は責任を負うという不動産売買を行う際に契約書に記載される文言となります。
ただ、一般の買主様は契約不適合を無だと嫌がるため、そのような場合は買主は不動産業者になることが多いです。
相続した場合は名義を変更しているか
登記簿謄本に亡くなってしまった方の名義では物件を売却することは出来ません。
そのため、相続で取得した土地を売却をする場合は「相続登記」という名義を変更する手続きが必要となります。
この相続登記は自分でも出来ますが、手続きが複雑のため司法書士にお願いするのが一般的です。
築年数は価格にどれくらい関係してくるのか
戸建を売却する場合は建物の築年数によって買取価格に影響が出てきます。
一般的には木造の耐用年数は２２年とされているため、築２２年以上経過すると建物価格はほとんどないといってくる不動産業者もいます。
しかし、綺麗にメンテナンスにしている戸建であれば木造の耐用年数である築２２年を超えていても価値としてはありますし、当社としても買取価格に反映しております。
築５０年くらいでもきれいにリフォームして使われている戸建に関してもしっかりと価格に反映させてもらうことも多いです。
むやみに築年数が古いからといって解体してしまうのももったいないと当社は考えております。
戸建買取業者を選ぶポイント
戸建を買取している業者はこの名古屋市内にも数多くの業者があります。しかし業者によって査定ポイントも変わるため、最低でも2社は買取業者に査定をしてもらうことをおすすめします。
戸建買取業者を選ぶポイントしては下記３点となります。
①価格帯
→まずはやはり高く買取をしてくれるのかが重要となってきます。買取業者によって値段が大きく変わってくることもあります。
②条件面
→価格が高くても引き渡しが遅かったり、測量をしてほしい、残置物を撤去してほしい等、買取業者によってはいろいろと条件をつけることもあります。そのため高く買取してくれるからといって価格だけではなく、条件面でもしっかり見るようにしましょう。
③実績
→過去に戸建を買取した実績があるのかも重要になってきます。不動産買取業者によっては買うという意思を示した後に急にやはり買わないということも稀にあるため、実績面も見た方が良いといえます。
戸建買取に関するご相談例
これまで過去に当社にあった戸建の買取相談例をご紹介します。
・一般のお客様よりご相談例
①ご両親から相続で取得した古い戸建を売却しようと家の近くにある不動産業者に相談したところ、建物が古すぎるため解体して測量をして土地としてなら売却できるといわれた。田舎にある大きい戸建のため、解体をしてしまったら手残りが残らないと思い、現況の状態で購入してくれる不動産会社をインターネットで探していたころ相談してみた。
②諸事情があり、引っ越しも迫っているため、はやめに持ち家の戸建を売却して住み替えたいと業者をインターネットで探していたところ相談した。
③数年前に両親から戸建を相続して売却しようにも相続した戸建のエリアには住んでおらず、遠方にいるため対応してくれる業者を探していたころ相談してみた。
④住み替えにより、期間が決まっているためはやく売却できる戸建買取業者を探していた。
⑤田舎にある戸建のため、なかなか売れないと思い、買取業者を探していた
・仲介業者様からのご相談例
①売主様より戸建を預かったが、すべて現況の状態で売却したいという希望もあり、現況で買取してくれる業者を探して相談した。
②遠方の不動産業者で愛知県内にある戸建を売主様から預かったが、売却相談先がわからないためインターネットで探して相談した。
③売主様から戸建を預かり、販売活動をしていたが１年以上売れなく売主様から買取に切り替えたいと相談されたため、買取依頼先をインターネットで探した。
よくあるご質問
・諸費用はどれくらいかかるのか？
⇒売主様から直接当社に売却する場合は当社が負担するため、諸費用はかかりません。仲介手数料も直接売主様が売却する場合はかかりません。
※権利証を紛失している場合は別途費用が発生する場合もございます。
・査定までどれくらい時間がかかるのか？
⇒戸建の場合は簡易査定で即日～２日で現地査定をしたら即日で回答することも可能です。戸建の場合は基本的には内覧させていただくことが必須となります。
・建物がボロボロの戸建だけど大丈夫なのか？
⇒基本的に雨漏り、シロアリ被害、傾きがなければ買取可能です。このような瑕疵があっても直るレベルの場合は買取することも可能となります。
・荷物がそのままだけど大丈夫なのか？
⇒全く問題ありません。当社が買取する戸建の９割は残置物がそのままの状態で購入しております。
・建物が未登記でも大丈夫なのか？
⇒はい。古い建物の場合、建物が登記されていない場合もよくございます。当社としては未登記の状態で買取可能となります。
戸建買取の流れ
①ご相談は当社のお問い合わせはライン、メール、電話口から受けております。
②現地調査、査定価格の提示
→室内写真を送っていただければ現地を見なくても査定価格を提示することも多いです。
③売買契約
→査定価格にご納得いただけたら次は売買契約となります。価格帯はそこまで大きくない戸建の場合、売買契約と同時に引き渡しを行うこともあります。
④お引渡し
→残代金をお支払いして司法書士に登記手続を依頼して取引は完了となります。
