戸建買取
戸建買取に関して
当社では名古屋市を中心に愛知県全域の戸建の買取を行っています。
買取査定に関しては代表である私（岡田）一人で動いているため、はやければ即日で査定回答することも可能となります。
基本的には戸建は内装を見ての判断とはなりますが、室内等の写真があればノールックで購入することもあるので急いで査定してほしい仲介業者様等はお気軽にご相談ください。
当社の戸建買取としての強みとしては主に下記3点となります。
①買取業者・建売業者、ハウスメーカー等が買取を敬遠するような癖がある戸建を積極的に買取可能
②最短で即日回答可能（場合によってはノールック）
③全て現況の状態で買取可能（エリアや価格帯によっては境界非明示OK）
特に①の他社が買わないような癖のある戸建の査定買取に関しては強みを持っております。
特に多く買取させていただくものは下記です。
・旧耐震の戸建で築５０年くらい経過しており、荷物をそのままの状態になっている戸建
・古くて建蔽率や容積率をオーバーしてしまっている戸建
・土地が小さく、解体費用もかさんでしまうような戸建
上記のような戸建も全て現況の状態で買取させていただくことも多いです。
更地にすると解体費用や残置物処分費用がかかるという理由から現況渡しで買取をします。
当社としては下記のような戸建も積極的に買取を行っています。（もちろん土地に関しても可能です）
・金額帯が1000万以下、かなり少額になりそうな物件
・前面道路が狭く、セットバックが必要（1.8mもOK）
・間口が狭い（2m以下OK）
・広大地、変形地、狭小地
・私道に接している
・高低差が2m以上の擁壁がある
・延長敷地（旗竿地・路地状敷地）
・建物未登記、増築未登記
・上空に電線が通っている
・何かしらの瑕疵がある
・土砂災害警戒区域、浸水エリア内
・市街化調整区域（旧既存宅地・線引き前宅地）
・旧耐震（築年数が50年以上でも問題なし）
・長屋、連棟式住宅（テラスハウス）
・残置物がそのまま
・住宅需要が少ない田舎
・隣地トラブル
・測量不調（測量が失敗に終わっている境界非明示）
上記のような戸建は市場に出ていても買手様はすぐにはつきづらく、なかなか売却出来ずに困っている仲介業者様や一般のお客様は多いかと思います。
当社では物件の価値を見極めてスピード感を持って当社で買取をさせていただきます。
戸建に関しては当社でリフォームを行い、再販売や賃貸にする場合がほとんどです。築年数は建物が使えれば何年経過していようがこだわりません。過去にはまだ使える状態の大正時代の戸建の買取実績もあります。
売主様や売主様から戸建を預かっている仲介業者様は下記のようなお悩みをお持ちではないですか？
・ネット掲載等、広告をしているが反響もほとんどなく、全く売れない。。。
・売主は上物有りの現況渡しが希望のため、買手が見つからない。。。
・売主から相続で時間がないから早く買手を見つけて欲しいと言われた。。。
・高価格帯のため、長期間売れ残っている。。。
・ディペロッパー、建売業者も買取してくれない。。。
・愛知県内の戸建買取業者を知らない。。。
・いつも懇意にしている買取業者の目線が厳しくなってきた。。。
・買取業者に情報は送ったが、何も音沙汰がない。。
このようなお悩みがある仲介業者様はお気軽にご相談ください。
もちろん、一般のお客様からの直接の戸建買取も可能です。
価格の取り合いさえつけば、弊社がすぐにでも買取させていただくことも可能ですのでお気軽にご相談ください。
仲介業者様から情報をいただいて買取をさせていただいた場合は再販売もお願いしております。
※買取時、再販時の正規手数料はもちろんお支払い致します。（仕切りもOK）
※ご希望であれば業務委託手数料も別途お支払い可能です。
一般のお客様から直接の買取の場合は仲介手数料（売買代金の3％＋6万円＋税）は一切かかりません。
戸建買取のメリット・デメリット
戸建買取のメリットとしては主に下記４つとなります。
①何もしない現状の状態でも買取可能
⇒買取業者によって条件は変わってくることはありますが基本戸建を現況の状態で買取が可能となります。状態の悪い戸建でも買取することも業者によっては可能となります。
②仲介手数料が不要
⇒買取業者と売主様が直接お取引する場合は仲介業者を挟まないため、仲介手数料が不応
③契約不適合責任がない
⇒契約不適合責任とは物件売却後に何か瑕疵が見つかっても売主様に責任を追及しないということです。例えば戸建売却後に雨漏りが起きたとしても買主側から売主側に責任追及がいきません。
④いつでも売却が可能
⇒売主と買取業者が双方条件や金額に納得していればいつでも戸建を売却することが可能となります。
デメリットとしては1点あり、仲介で売却する場合に比べて価格が安くなってしまいがちです。
買取向きの戸建に関して
何かしら癖がある戸建に関しては売却までに時間がかかるケースが多いです。
そのため、相場よりも安くなってでもはやめに売りたいのであれば「買取」を選択した方が良いでしょう。
下記では買取向きの戸建をご紹介しています。
・高価格帯
⇒一般市場では売却するまでに時間がかかるため
・低価格帯
⇒低価格帯（500万以下）だと仲介業者は仲介手数料が安いという理由で断られることがあるため
・広めの土地にある戸建
⇒200坪以上の土地等は一般市場だと探している方が少ないため
・建物が古く、内装がボロボロの状態
⇒建物が古く、内装がボロボロの状態だとリフォームが必要で一般のお客様は住むイメージがつきにくいため
上記のような物件は「仲介」で依頼したとしてもなかなか売れずに最終的には買取業者が購入することが多いため、買取となることが多いです。
逆に買取に向いていない戸建とは？
・築浅物件
⇒築浅の場合はローンが残ってることも多く、少しでも高く売却した方が良いため「仲介」も選択した方が良い
・土地面積が広い戸建
⇒土地面積が大きい戸建の場合、建物を解体して更地にして売却した方がよい場合もあります。
・立地が良い住宅地にある
⇒立地が良い住宅地にある戸建は相場よりも大きく下げなくてもすぐに買い主が決まる可能性が高いため
このような物件は余程の事情がない限りは仲介の方が高く売れますし、おすすめです。
当社の戸建買取価格に関して
戸建の買取相場は建物の築年数や内装の状態によって大きく変わってきます。
古い建物が建っており、現況の状態で売却したい場合は解体工事をする場合も出てくるため、売却相場の6～8割以下となってしまうこともあります。
しかし、建物で木造の耐用年数である22年を経過していても内装の状態が良いと判断すればしっかりと建物も評価をさせていただきます。
特に築40年以上でもリフォーム等の履歴等がある場合はかなりのプラス材料になることがあります。
戸建の買取査定ポイントに関して
土地は状況によって相場から大きく上がる可能性もありますし、逆に大きく下がる可能性もあります。
物件の査定ポイントは複雑ですが、その中でも特に重要なポイントを紹介していきます。
エリア
駅から近いのか、学区は良いのか等で大きく土地の価格は変わってきます。
名古屋市だと駅徒歩10分と5分で大きな価格差があります。
駅から遠くても区画整理や開発がされているエリアの場合は人気があります。
周辺環境
いくらエリアが良くても周辺環境が良くなければその分、売却価格に影響が出てきます。
建物が密集して日当たりが悪い、線路沿い、住環境に悪影響を及ぼす施設がある等はかなりのマイナスポイントとなってしまいます。
前面道路
土地の前面道路の幅がどれくらいあるのかは売却価格に影響が出ます。
極端にはなりますが、車が通れないような幅員の場合は駅から近くない限りは相場よりも相当安くなってしまいます。
間口
間口が狭かったりすると相場よりも安くしないと売れないことが多いです。
旗みたいになっている土地の形状（旗竿地）は相場の7～8割くらいになってしまうことが多いです。
※人口が少なく、売り物件が多いエリアだともっと低くなってしまうこともあります。
日当たり
土地を探すときに買主様は価格も気にしますが、その次くらいに日当たりも気にします。
南向きの土地で絞って探している方も多く、相場よりも高くうれることも多いです。
高低差の有無
高低差がある土地に関しては相場よりも安くなってしまうことが多いです。
理由としては建築する際に擁壁といった構造物を作らないといけない可能性も高く、その分建築コストが高くなってしまうためです。
古い擁壁があるような土地の場合は擁壁を全てやり直さないと建物が建築出来ないこともあってかなり安くても売れないことがあります。
戸建ての売却買取時の注意する点に関して
戸建の場合、雨漏り、シロアリ、傾きがないか
築古の戸建を売却する場合は必ず雨漏りの有無、シロアリの有無、傾き有無は確認しましょう。
最初から売主側が責任を負わないような特約を契約にいれてば良いですが一般の方が購入した場合、もし売却後に上記のことが分かったら売主様で責任を負わないといけない可能性もあります。
査定する不動産業者によってはこの調査が甘い場合もあるため、業者選びは慎重に行いましょう。
隣接地との境界があるか
トラブルで多いのは隣地との境界が明確になっているかどうかです。
明確になっていない場合は自分の土地がどこからどこまでかを判断するのは登記簿謄本しかなく、実際の面積（実測面積）とは違ってくる可能性もあります。
そのような境界が不明確の土地は買主様からしたら嫌がります。
基本的には売却する際には売主様が「確定測量」を行って隣地との立会等をして境界標を設置するのが一般的です。
隣地が立会を行ってくれずに境界が明確に出来ない場合は場合は売れない訳ではないですが、相場よりも安くなってしまうことがほとんどです。
建物を解体するのか
土地の上に建物が建っている場合は解体するのかを悩む売主様も多いかと思います。
更地にしてしまうと固定資産税があがることもあるため、どちらが良いのかは売主様の状況によっても変わってくるため、不動産会社と相談すると良いでしょう。
地中から埋設物が出た場合は売主様負担になることが多い
土地の引渡し後に3か月以内に地中から埋設物が出てしまった場合は売主様が撤去費用を払わないといけないことがほとんどです。
古い家が建っている土地だと稀に地中からガラ等の埋設物が出てくることがあります。
こういった責任や売却後に何も責任を負いたくない場合は「契約不適合責任」を無にして契約すると良いです。
契約不適合責任とは売却後に何かトラブルが起きた場合は売主様が定められた期間は責任を負うという不動産売買を行う際に契約書に記載される文言となります。
ただ、一般の買主様は契約不適合を無だと嫌がるため、そのような場合は買主は不動産業者になることが多いです。
相続した場合は名義を変更しているか
登記簿謄本に亡くなってしまった方の名義では物件を売却することは出来ません。
そのため、相続で取得した土地を売却をする場合は「相続登記」という名義を変更する手続きが必要となります。
この相続登記は自分でも出来ますが、手続きが複雑のため司法書士にお願いするのが一般的です。
戸建の築年数は価格にどれくらい関係してくるのか
戸建を売却する場合は建物の築年数によって買取価格に影響が出てきます。
一般的には木造の耐用年数は２２年とされているため、築２２年以上経過すると建物価格はほとんどないといってくる不動産業者もいます。
しかし、綺麗にメンテナンスにしている戸建であれば木造の耐用年数である築２２年を超えていても価値としてはありますし、当社としても買取価格に反映しております。
築５０年くらいでもきれいにリフォームして使えわれている戸建に関してもしっかりと価格に反映させてもらうことも多いです。
むやみに築年数が古いからといって解体してしまうのももったいないと当社は考えております。
名古屋市の戸建が高く売れるエリア
名古屋市は愛知県内でも戸建が売れやすいエリアです。
例え、駅から離れていたりする戸建でも価格が安ければ価格次第では売れやすいと言えます。
下記に戸建が高く売れるランキング人気エリアを個人的な見解でご紹介していきます。
| 1位 | 昭和区 |
| 2位 | 千種区 |
| 3位 | 瑞穂区 |
| 4位 | 千種区 |
| 5位 | 東区 |
| 6位 | 名東区 |
| 7位 | 西区 |
| 8位 | 熱田区 |
| 9位 | 天白区 |
| 10位 | 南区 |
名古屋市は愛知県全体で見ると土地の坪単価が最も高く、戸建の需要も一部エリアを除き、堅調な印象を受けます。
名古屋市の人口は減少傾向にありますが、戸建の相場が大きく下がるということはあまり考えられません。
逆に名古屋市をはずれてしまうとエリアによっては価格が安くてもこの愛知県内には全然売れないというエリアもありますので注意しましょう。
戸建は買取or売却どちらが良いのか？
結論としては時間がかかってでも少しでも高値で売りたいのであれば通常の仲介での売却、はやく現況の状態で売った後のクレーム等も一切受けたくなく売りたいのであれば買取が良いです。
個人的には内装がボロボロの状態で築年数が古い戸建は場所が良くてもなかなか売れないなという印象が強いです。
売りに出していてお問い合わせもないと売主様にとってはかなりのストレスがあります。
戸建の場合は庭木等で隣地から色々と文句を言われる可能性もありますし、建物はどんどん老朽化していきます。そのため築年数が古く、内装も状態が良くない場合は買取のが個人的にはおすすめします。
戸建の売却に関するご相談例
これまで過去に当社にあった戸建の売却相談例をご紹介します。
・一般のお客様よりご相談例
①ご両親から相続で取得した古い戸建を売却しようと家の近くにある不動産業者に相談したところ、建物が古すぎるため解体して測量をして土地としてなら売却できるといわれた。田舎にある大きい戸建のため、解体をしてしまったら手残りが残らないと思い、現況の状態で購入してくれる不動産会社をインターネットで探していたころ相談してみた。
②諸事情があり、引っ越しも迫っているため、はやめに持ち家の戸建を売却して住み替えたいと業者をインターネットで探していたところ相談した。
③数年前に両親から戸建を相続して売却しようにも相続した戸建のエリアには住んでおらず、遠方にいるため対応してくれる業者を探していたころ相談してみた。
・仲介業者様からのご相談例
①売主様より戸建を預かったが、すべて現況の状態で売却したいという希望もあり、現況で買取してくれる業者を探して相談した。
②遠方の不動産業者で愛知県内にある戸建を売主様から預かったが、売却相談先がわからないためインターネットで探して相談した。
③売主様から戸建を預かり、販売活動をしていたが１年以上売れなく売主様から買取に切り替えたいと相談されたため、買取依頼先をインターネットで探した。
戸建等の買取に関するよくあるご質問
・諸費用はどれくらいかかるのか？
⇒売主様から直接当社に売却する場合は当社が負担するため、諸費用はかかりません。仲介手数料も直接売主様が売却する場合はかかりません。
※権利証を紛失している場合は別途費用が発生する場合もございます。
・査定までどれくらい時間がかかるのか？
⇒戸建の場合は簡易査定で即日～２日で現地査定をしたら即日で回答することも可能です。戸建の場合は基本的には内覧させていただくことが必須となります。
・建物がボロボロの戸建だけど大丈夫なのか？
⇒基本的に雨漏り、シロアリ被害、傾きがなければ買取可能です。このような瑕疵があっても直るレベルの場合は買取することも可能となります。
・荷物がそのままだけど大丈夫なのか？
⇒全く問題ありません。当社が買取する戸建の９割は残置物がそのままの状態で購入しております。
