収益物件買取
収益物件の買取について
当社では名古屋市を中心に愛知県全域の収益物件（アパート含む）の買取を積極的に行っています。
特に下記条件にあてはまる収益物件は買取で検討可能です。
・価格は100万～2億くらいまでの収益物件 ※物件や種別によっては当社提携会社で買取となる場合がございます。
・満室表面利回り10％以上 ※立地、築年数によって大きく変わります。10パーセント以下でも築年数が浅い場合や土地値がある物件の場合は検討は可能となります。
・RC・鉄骨・木造
・新耐震基準 ※旧耐震も一部可
・1棟レジ、ソシアル、駐車場、投資用の戸建、区分オーナーチェンジ等種別は問いません。
・立ち退き案件可能
・エリアとしては基本は名古屋市を中心に愛知県内（三河、尾張、知多方面までどこでも可）
特に当社で得意としている物件は立地はそこまで良いエリアではないが、鉄骨のアパートで割と土地値も出る収益物件に関しての買取を得意としております。
アパートや1棟収益物件の買取以外にもオーナチェンジの店舗や事務所、長屋、借家、複数でまとまっているバルク案件での買取も対応可能です。
下記のようなお悩みを持つ収益物件を保有しているオーナー様、オーナー様から収益物件を預かっている不動産仲介業者様はまずはお気軽にご相談ください。
・入居率が悪くて利回りが悪化している。。。
・物件が古くて大規模修繕工事が必要だが、お金はかけれない。。。
・駅からも遠く、立地が悪くて買手がつかない。。。
・相続をしたが管理が煩わしいため、はやめに現金化したい。。。
・告示義務がある収益物件を保有しており、売れない。。。
・愛知県で収益物件に強い買取業者を知らない。。。
もちろん買取だけではなく仲介も可能なため、直接売却先を探している収益物件のオーナー様もお気軽にご相談ください。
私自身が賃貸仲介、退去立ち合い、リフォーム、管理の経験もあるためオーナー様にとって最適なご提案をさせていただきます。
１．収益物件の入居率が悪く利回りが悪化しているため、売却をしたい
収益物件の空室が目立ち、赤字になってしまっているオーナー様は数多くいらっしゃいます。
空室が多くなってくると収益物件からの家賃収入は減っていき、利回りは悪化していきます。
保有していても赤字であれば現金化するために売却する方法がありますが、売却しようと思っても立地が悪かったり、大規模なリフォームが必要でなかなか買手がつかずに仕方がなく物件を何年も保有しているオーナー様は非常に多いです。
また、昨今ではシェアハウスの融資問題以降は銀行からの収益物件にたいする融資が極端に非常に厳しくなってきています。
シェアハウスの問題以前であればまだ収益物件を保有したことがない新規投資家の方でもフルローンで物件を購入することが出来ていましたが、シェアハウスの問題以降はフルローンで物件を購入するのはまず難しくなってきました。
そういった融資が非常に厳しい中で収益物件を購入できる層は限られた人や業者でないと購入出来なくなってしまいました。
購入出来る層が減っているということは今後は収益物件は売れる物件と売れない物件が明確に2分化されていく時代になっていきます。
融資が厳しいご時世で投資家からすると現況利回りが良かったり、立地の良い収益物件が欲しいため、空室だらけの物件を購入することは非常に対しては億劫になることは当然です。
しかし、弊社では空室だらけの物件を再生してノウハウを確立しているため、こういった空室が多いリスクのある収益物件を積極的に買取致します。
２．収益物件の築年数が30年以上で大規模な修繕が必要のため、買手がつかない
収益物件の築年数が相当年数経過している場合、外壁塗装、防水工事、給配管の入れ替え等、大修繕修繕工事が必要になってきます。
しかし、物件全体の大規模修繕を行うと費用は数千万円単位でかかってくる可能性もあるため、その修繕費用を捻出できずに放置されている収益物件は数多くあります。
そのまま修繕をせずに物件が老朽化していくと水漏れが起きたり、白蟻が発生していたり、給排水管が破裂してしまって最悪、入居者が大事故に巻き込まれることも少なくありません。
老朽化して事故が起きてしまったら既に手遅れでもう手放そうと思っても買手は全くつかなくなってしまいます。
もし、仮に買手がついたとしても買主が業者以外の場合は一般的には契約不適合責任を負わなければいけないため、問題が起きた場合は売主で責任を負わなければいけません。
しかし、弊社ではこういった一般の投資家が避ける老朽化が激しい収益物件も契約不適合責任免責で購入させていただくことが可能です。
３．収益物件の立地が悪く、駅から遠いため売却したいが買取してもらえない
駅から遠い収益物件は利回りが高くても売れ残ってしまいやすいのが現状です。
弊社が営業している名古屋市でも場所によっては収益物件の空室が非常に目立ってきています。
名古屋市であれば天白区、緑区、南区、中川区の駅から離れている郊外にある物件の空室は特に目立ってきています。
今後、駅から遠い物件はより淘汰されていき空室はより目立っていくでしょう。
そういった物件は何もせずに保有し続けていても赤字が増えていくため、見切りをつけて売却することをオススメします。
４．収益物件を相続したが、管理は煩わしいため、早く売却をして現金化をしたい
両親から収益物件を相続したはいいが、遠方に住んでいるため管理は出来ないし、固定資産税も高いため保有していてもどうすれば良いのか困っているオーナー様は多いです。
資産処分しようと仲介業者に売却を依頼しても収益物件は簡単には売却は出来ません。
物件によっては立地が良くても1～2年売れていないということもあります。
現在、仲介業者様に売却依頼をお願いしているが、なかなか収益物件を売却出来なくて困っているオーナー様は一度お気軽にご相談していただけばと思います。
弊社がオーナー様からの直接収益物件を買取をさせていただく場合は仲介手数料が不要・瑕疵担保免責で現況のままで買取をさせていただくことが可能です。
物件のオーナー様としての負担を最小限に抑えるために大規模な修繕をする必要はありません。
5．告知義務のある収益物件を保有しており、どこも買取をしてくれない
オーナー様が保有している収益物件で告知義務がある場合は嫌がられる買主様も多くいらっしゃいます。
弊社としては告知義務がある物件でも積極的に買取をさせていただきます。
6．愛知県や名古屋市で収益物件に強い買取会社を知らない
愛知県外に住んでいるオーナ様が愛知県内の収益物件を保有していることも少なくありません。
そういった場合はオーナー様は地元の業者に仲介を任せる傾向が強いです。
しかし、いざ愛知県にある収益収益を預かったとしてもどこに声をかけていいのか分からない仲介業者様は多いです。
この愛知県でも市によって購入者が求める利回り感はかなり違ってきます。
収益物件の買取査定ポイント
収益物件は高額になってくるため、買取業者によって金額等の見る目は大きく変わってきます。
そこで一般的な収益物件の買取業者が重要視しているポイントを下記でご紹介しています。
利回り
収益物件の利回りはわかりやすくご説明すると下記計算式で計算することが出来ます。
物件価格÷賃料総収益×100
例えば物件価格が9000万、年間の賃料総収益が900万だとすると900÷9000×100で利回りは10%ということになります。
エリアによって利回り感は違ってくるため、一概に収益物件はこの利回りなら売れるという相場はありません。
しかし、この利回りはほぼ100％の収益物件の買取業者は重要視しています。
利回りが高ければすぐに売れるというわけではありませんが、利回りが高い方が当然物件価格をはやく回収できるため需要があります。
ちなみに人口が少ない田舎になればなるほど利回りは高くしないと売れないです。
名古屋市であればエリアにもよりますが、新耐震と呼ばれる１９８２年以降に建設されたRCは満室想定で8～10パーセント、旧耐震であれば12％以上が一つの買取業者の利回りの目安となってきます。
築浅で場所がよければ６～７％でも購入する買取業者もいます。
価格帯
収益物件の価格帯は高くなってくればくるほどローンの問題も出てくるため、買取業者によってはNGな物件もあります。
業者によって得意、不得意があります。
エリア
買取業者によってエリアも大きく気にします。
今後人口が増えていくエリアなのか、駅から近いのか、賃貸需要があるエリアなのかというのは収益物件買取業者が気にしている点です。
利回りが20％以上あっても田舎で賃貸需要がなければ避ける業者も多いです。
築年数
築年数が古い物件ほど、銀行からの融資がつきにくいため買取する業者も限られてきます。
具体的には旧耐震といわれる1981年以前に建てられた木造アパート等は買取業者でも敬遠しがちで融資が非常に通りづらいです。
現金一括で購入するしかないという場合も多いため、買取する業者は限られてきます。
修繕履歴
築年数が相当経過しており、外観、空室、共用部一切修繕していない場合はどうしても安くなってきてしまいます。
部屋の間取り
部屋の間取りはファミリータイプなのかワンルームなのかでも価格帯は変わってきます。ワンルームに関しては基本的に入居付けが難しいため敬遠されがちではあります。
収益物件の買取に関するよくあるご質問
・賃貸借契約書がない部屋がありますが、そのままアパートの売却は可能なのでしょうか？
→問題ありません。アパートの買取後に当社が入居者様との賃貸借契約書を結びます。
・ほとんどのお部屋が空室で修繕も全くしておりません。このような収益物件でも買取可能でしょうか？
→当社が購入後に再生するため、問題ありません。
・夜逃げされてしまったお部屋があり、荷物がそのままになっております。そのようなアパートでも買取可能でしょうか？
→問題ありません。
・アパート等の収益物件の買取査定する際に必要な情報は何でしょうか？
→現状のレントロール（どれくらいの収入があるのか？）、固定資産税課税明細書、管理会社の有無、ご住所があれば査定することは可能です。
・相続税の支払いのため、はやめに決済をしないといけません。最短でどれくらいで契約から決済まで可能でしょう？
→契約に関しては最短で情報をいただいてから1週間以内、決済に関しては契約から約1か月後には可能となります。収益物件の金額帯によってはもっとはやく決済は可能となります。
・賃料の滞納が続いているような収益物件でも売却可能でしょうか？
→はい。現状の状態で買取をさせていただきます。
・両親から相続で取得したアパートを所有しております。売却を検討しておりますが買取と仲介ではどちらが良いのでしょうか？
→売主様が時間をかけてでも少しでも高く売りたいのであれば仲介での売却、はやめに確実に売却したいのであれば業者買取のが良いケースが多いです。
